近日，有57家物管上市企业陆续交出了2022年成绩单，总体来看，营收规模实现稳健扩张，但盈利能力却大幅下降。

据同花顺iFinD数据显示，截至目前，已有57家在港股上市的物管企业披露2022年业绩，去年合计实现营业收入2324亿元，相比于2021年的1971亿元实现一定幅度的增长；合计实现归母净利润仅134亿元，相比于2021年的240亿元，盈利能力下降明显。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，2022年房地产行业下行，物企针对房地产客户计提应收款项预期亏损拨备增加；物管企业第三方项目占比提升，但在行业竞争加剧之下，使得企业在第三方项目上的利润有所下降。此外，受市场环境波动影响，人力、管理等成本增加也在一定程度上使得企业盈利空间收窄。

尽管在管面积总体仍在不断增长，但增速却出现一定的下滑。据克而瑞研究院统计数据，完整披露2019年至2022年在管面积的48家上市物企，其在管面积总值由24.36亿平方米增长至61.94亿平方米，在管面积均值由5182.34万平方米增长至1.29亿平方米，2019年至2021年在管面积均值的增速分别为33.61%，39.95%，49.87%。但2022年在管面积均值同比增速仅18.72%，较2021年下降31.51个百分点。

此外，在管面积前五的企业规模总值达26.95亿平方米，在上市物企中总规模占比超四成，上市物企规模的分化也带来业绩表现上的分化。据同花顺iFinD数据，上市物企中排名前五的头部企业合计营业收入为1153亿元，占全部物管企业营业收入的近一半，合计归母净利润69.53亿元，超全部物管企业净利润的一半。

同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示:“一直以来物业管理行业强者恒强的特征非常明显。特别是近年来行业集中度不断提高，企业间收并购不断，头部企业规模呈现出不断扩大态势，表现在营收上则是持续增长。”

毛利率下降也成为2022年物管行业的普遍情况。同花顺iFinD数据显示，57家上市物企中，有48家毛利率呈现不同程度的下降，其中降幅最高的达14.6个百分点。

“影响这一指标下滑的因素较多。”肖云祥表示，包括人力成本、基础设施改造及先进生产设备投入等成本的增加。

此外，也有上市物企管理人员在业绩会上坦言，第三方外拓的规模成为衡量物管企业综合实力的重要指标，然而第三方业务市场化竞争加剧，也会带来毛利率的降低。

“第三方业务目前的毛利率大概是12%-15%的水平，公司更多希望通过扩大规模来增加收入，在基本物业维持毛利率的基础上延伸增值服务的边界，另外则是通过公司治理水平的提高，利用数字化和管理机制降本增效。”有物管人士如是称。